政府將本學年資助專上院校非本地學生限額，提升一倍至40%，多間院校已頗有「斬獲」，錄取了大量非本地生。
不過，大學宿位一直如香港泊車位一樣，一位難求，不少公司看中此商機。中原地產子公司中原投資早前宣布，以1.8億元購入位於尖沙咀的珀薈酒店，發展成提供150張床位的學生公寓項目，預計翻新費用高達2,000萬元。
中原集團主席施永青接受《堅雜誌》訪問時，表示經評估計算，項目「有得做」：「教育會成為一個重要產業。」
文：Paris Siu 圖：本刋記者
政府將非本地學生限額提升之後的首個學年，港大非本地本科生人數，已佔教資會學士學位限額三成多，而首年入讀的本科非本地生人數約四成。中大方面則合共錄取了約800名非本地本科生，佔整體新生人數19%。浸大錄取了逾千名非本地本科生，本科第一年非本地學生人數比上年度增加接近一倍。城大錄取的非本地學生較去年上升逾兩成；嶺大非本地學生限額名額更已爆滿，非本地生比例按年增加兩成。
教育將成為重要產業
施永青表示，情況證明香港的大學很受非本地生歡迎，除了內地學生之外也有東南亞、亞洲地區等地的學生過來讀書，全因香港的大學國際排名及學術水準不差，能吸引到學生來港升學。
經常評論樓市的施永青，今次改為「唱好」學生宿舍市場：「香港在我們看來，教育會成為一個重要產業，是有一定競爭能力的產業。未來還會有很多外地留學生來香港讀書，這是個比較穩定地有需求的行業。」
非本地生推高私宿投資價值
另一地產投資公司仲量聯行，今年3月發表的報告，亦帶出非本地學生住宿市場潛力。報告估計，非本地學生湧入造成學生宿舍供應不足情況，未來4年將為私人住宿市場帶來額外2.23萬張床位需求，並帶動私人學生住宿成為新興投資物業，推高酒店及住宅改裝作私人學生宿舍的投資價值。
現時八家教資會資助大學（香港大學、香港中文大學、香港科技大學、香港理工大學、香港城市大學、香港浸會大學、嶺南大學、香港教育大學），再加上香港樹仁大學和香港恒生大學，合共只能提供約3.9萬個學生宿位，連同目前市場上的私人學生宿舍計算，僅能容納當中約16%學生。報告估計，目前約有3.72萬名非本地生要選擇私人宿舍，未來4年更會上升至5.95萬名。
租住港大附近兩萭元起跳
相關需求仍會陸續擴大。非本地生要解決住宿問題，大都要與其他人夾份租屋。記者在租樓網站查詢，選擇香港大學站附近租盤，一個302呎兩房單位月租24,500，其他不在大學附近的區域租金會稍低，但普遍月租亦要約17,500元以上。施永青認為這正正是現時市場的痛點：「租樓最少一萬多，學生未必能負擔，市場需要成本較低、適合而且方便學生的住宿。」施永青相信社會有這個需要，但供應非常不足夠。如果是本地生沒有宿舍，可以在家居住，但非本地學生要找合適地方居住非常困難。他希望將珀薈酒店項目的月租控制在1萬港元之下，希望落在7,000-8,000港元位置，下年約6、7月開始招租，視乎當時供求情況再作釐定。換言之，學生最快下個學年可以入住。
從解決市場痛點出發
施永青認為另一個市場痛點是地點問題。中原投資在選址上都花了不少心思，選擇離理工大學5分鐘腳程的珀薈。其實中原投資早於2018年開始，已有投資英、美等地的學生住宿設施，當時香港仍未有突然增加學額這個有利因素。中原投資的策略是瞄準比較多人報讀的大學，或是發展快、需求大的大學，在這些大學附近辦學生宿舍。他認為，香港政府未來會撥出更多學額，這絕對是一次機會、一個商機。
施永青笑說，香港一直沒有太多以學生為定位的住宿，現時很多都是離大學較遠的位置，對學生來說不方便：「我們只是先行者，加上有投資學生住宿的經驗。」先行的好處是競爭比較少，在其他人未能提供前已經開始供應。
3小時極速「扑鎚」投資
由於市場潛力巨大，很多公司都想分一杯羹，但忽略了當中的風險。珀薈酒店項目定案前後歷時約兩個月，中原投資在選址、議價，比較、研究各項數據，評估項目可行性上下了不少功夫。施永青透露，他只參與了最後拍板的3小時，極速「扑鎚」，全因公司在投資及管理學生宿位方面有經驗。作價1.8億，價錢合理，地點亦切合市場需要。
施永青表示房型不會有太大改動，但房間裝修會作修改。有些雙人床房間只會翻新，而房型比較大的或會改動成3人房。另外，為了營造適合學生住宿的環境，會考慮每名宿生都有自己的讀書空間，還有小書桌、衣櫃等等。
自己租房住得「冇咁盞」
施永青相信，要吸引學生入住，其中一個因素是「氛圍感」。一群學生一起住，功課上互相交流，認識新朋友，比起租屋，鄰居是另一家庭不可同日而語：「係會『冇咁盞』。與同學同住，感覺會比較自如，學生比較喜歡這樣。」
雖然租金是項目盈利最大來源，但中原仍會預留部分空間讓宿生舉辦各種活動：「主要讓同學有些交往，他們覺得好玩，就會叫同學一起去住，有一定吸引力。年輕人有年輕人的活動，如果住在別人家裏，租間房，可能一個單位裏面三間房，未必每個都是學生。我們這裏的社群關係是年輕化、學生化。」
預計5到7年回本期
物業購入價1.8億、翻新費用2,000萬、提供150張床位，加上後期招聘與營運成本，施永青預計5到7年間可以回本。他強調項目初期要做改善與翻新，創造適宜學生住宿的環境，然後再追求提升入住率。項目受學生歡迎，未來才可以提升租金。
「當回報率好的時候，就可以Capitalize（資本化），就是將項目變賣。回報升了，價值就會升。」施永青強調銀行對項目亦抱正面態度：「銀行普遍不是很願意借錢給商業，但對學生宿舍開綠燈，即是他們覺得有得做。銀行肯借錢我們才有得做，銀行覺得不行就不肯借錢。」
將有更多公司「越界」辦學宿
其實早在2022年，已經有財團或公司收購酒店改為學生宿舍，近期有關酒店的交投十分活躍。西環德輔道西160號頤庭酒店正在全幢招標；上環皇后大道中奧華酒店，今年2月被外資基金保德信夥拍本地共居品牌Dash Living以3.2億元收購；晶苑集團早前也斥資1.23億港元購入位於紅磡新柳街的一個全幢商住物業，估計會改裝為學生宿舍。
香港現時經濟未見起色，會否有更多不同類型的公司跟隨中原腳步，「越界」辦學生宿舍，擴闊業務範圍？施永青預計將來會有更多公司及機構「加入戰團」，但強調中原的業務一直多元化，除了學生宿舍也有其他金融、保險業務，投資學生宿舍並不是集團的重大業務。
香港仍是受歡迎的地方
不止對學生宿舍有信心，施永青對香港未來前途一樣有信心，認為香港是國際城市，雖然不時被美國及其他人打壓，但還是有外國人來香港生活，是一個受歡迎的地方。
「沒有信心就不會投資，沒有信心的人就會撤資，賣了物業離開。有些人走了還要唱衰香港，而我是真金白銀拿錢出來投資。」
